IV.) Immobilieneigentum

Es besteht natürlich auch die Möglichkeit, als Unternehmen Immobilieneigentum (Geschäftsraum) zu erwerben. Der Immobilienkauf unterliegt in Frankreich wegen der Schwäche des Grundbuches - es bedarf keiner konstitutiven Eintragung in das Grundbuch um Eigentümer zu werden - anderen gesetzlichen Regelungen. Typischerweise werden daher unterschiedlichste Arten von Vorverträgen zwischen dem Erwerber und dem Käufer geschlossen. Lassen Sie sich nicht von der Bezeichnung täuschen, diese Verträge sind - auch ohne notarielle Beurkundung - verbindlich. Achten Sie also genau auf den Vertragsinhalt.

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Meist wird ein gegenseitiger Kaufvorvertrag („promesse synallagmatique de vente") d.h. ein Vorvertrag über den Kauf und Verkauf der Immobilie im Vorfeld abgeschlossen. Bei einem Kaufvorvertrag verpflichten sich beide Parteien, die Kaufverhandlungen auf Basis der bisher erzielten Einigung nach Treu und Glauben fortzuführen und vorbehaltlich einer Einigung über die noch offenen Punkte einen notariell beurkundeten Vertrag abzuschließen. Häufig wird auch eine Anzahlung von ca. 10 % vereinbart, die der Verkäufer als Vertragsstrafe behalten darf, wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt. Weitergehende Schadenersatzansprüche sind nicht ausgeschlossen. Die Anzahlung sollte auf einem Treuhandkonto deponiert werden, üblich ist dies aber nicht. Wird der Notar schon für den Vorvertrag eingeschaltet, sollte die Anzahlung beim Notar deponiert werden.

Beim Kaufoptionsvertrag („promesse unilaterale de vente") vereinbaren die Parteien nach üblicher Vertragsgestaltung ein Kaufoptionsrecht des Kaufinteressenten gegen Leistung einer Optionsgebühr an den Optionsgeber für den Fall, dass er von dem Kauf Abstand nimmt. Für den Fall der Ausübung des Optionsrechts wird üblicherweise vereinbart, dass mit der Optionserklärung unmittelbar ein Kaufvertrag zustande kommt, jedoch beide Seiten anschließend noch innerhalb einer bestimmten Frist den Vertragsschluss durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag bestätigen müssen.  Nimmt der Käufer aber vom Kauf Abstand, geht die Anzahlung an den Verkäufer verloren. Die Höhe der Anzahlung ist Verhandlungssache. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vertragsstrafe zusagen für den Fall, dass er trotz dieser verbindlichen Reservierung nicht oder an andere verkauft. Tritt eine im Gesetz geregelte oder im Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte aufschiebende Bedingung nicht ein, wird der Vertrag nicht wirksam. Dann sind Sie auch nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen (achten Sie auf die Formulierung!). Beispiel: Kauf eines Grundstückes unter der Bedingung, dass der Käufer für sein Bauvorhaben eine Baugenehmigung erhält oder Kauf unter der Bedingung, dass der Käufer einen Kredit für die Finanzierung der Immobilie bekommt.

Spiegelbildlich zu der Rechtslage beim Kaufoptionsvertrag kann sich der Käufer einseitig beim Verkaufoptionsvertrag („promesse unilatérale d’achat) zu einem Kaufabschluss für den Fall der Ausübung eines entsprechenden Optionsrechts des Verkäufers verpflichten.

Die Vertragsparteien können auch, wenn sie bereits fest zu einem Vertragsschluss entschlossen sind, in Vorbereitung des notariellen Vertrages einen bereits beide Seite bindenden Kaufvertrag („promesse synallagmatique de vente“) vereinbaren. Bei dieser Form besteht ungeachtet der noch zu erfolgenden notariellen Beurkundung eine verbindliche Einigung, von der in der Regel auch nicht mehr abgewichen werden kann. Es wird in der Praxis häufig eine Anzahlung auf den Kaufpreis vereinbart.

Anschließend wird sodann der Notarvertrag abgeschlossen. Die Notare müssen alle Gesichtspunkte des Immobilienkaufs überprüfen, u.a. die Frage, ob die Immobilie mit Hypotheken oder anderen Schulden belastet ist. Im Grundsatz ähnlich wie im deutschen Recht ist der Verkäufer im französischen Recht nach dem Gesetz verpflichtet, den Kaufgegenstand frei von Rechts- und Sachmängel zu verschaffen.  In der Praxis sind damit vor allem Rechtsmängel in Form von Belastungen durch Nutzungs- und Verwertungsrechte und auch öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen in Form von Vorkaufsrechten gemeint.  Das Eigentum an der Immobilie geht ohne Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über. Nur im ehemals deutschen Elsass-Lothringen ist die Eintragung im Grundbuch für den Eigentumsübergang notwendig. Allerdings ist die Eintragung im übrigen Frankreich nicht überflüssig. Durch die Eintragung ist gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder belastet werden kann.

Die Grunderwerbssteuer beträgt in der Regel 4,89 % auf den Kaufpreis. Sie ist grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten ab Vertragsschluss fällig. Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt nur nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Sie ist in der Regel vom Käufer zu bezahlen. Der Kauf eines unbebauten Grundstücks unterliegt wie der Kauf eines bebauten Grundstücks der Grunderwerbssteuer von 4,89 %.

Eigentum an Immobilien unterliegt in Frankreich einer zugunsten der Gemeinden, Landkreise und Regionen jährlich zum 1. Januar erhobenen weiteren Grundsteuer. Bemessungsgrundlage der Grundsteuer sind Einheitswerte.  Die Höhe der Einheitswerte entspricht im Grundsatz jeweils der bei einer Vermietung erzielbaren Jahresmiete. Für die Berechnung der Grundsteuer werden die Einheitswerte der bebauten Grundstücke um 50 % und der unbebauten Grundstücke um 20 % gemindert.

Neben der Grundsteuer unterliegen die Eigentümer von Büro- (mehr als 100qm), Lager-(mehr als 5000 qm), und Verkaufsflächen (mehr als 2500 qm) in der Region Île de France einer jährlich festgelegten besonderen staatlichen Grundsteuer. 

Wie nach dem deutschen Recht verpflichtet auch in Frankreich das Eigentum. Es bestehen daher Verkehrssicherungs- und Gebäudeerhaltungspflichten. Eigentümer von Wohn- und Bürogebäuden und gewerblich genutzten Gebäuden sind zur hausmeisterlichen Betreuung und Überwachung ihrer Gebäude verpflichtet, soweit dies die Größe oder Lage eines Gebäudes erfordert.  Insbesondere muss in Verkaufsräumen und Parkgebäuden ab einer bestimmten Größe während der Öffnungszeiten eine ständige Überwachung erfolgen. In Paris sind die Gebäudeeigentümer alle zehn Jahre verpflichtet, für den sauberen Zustand ihrer Hausfassaden zu sorgen und können zur Durchführung der erforderlichen Reinigungsarbeiten verpflichtet werden. 

Für Notar und Register fallen 1 bis 2 % der Verkaufssumme an. Um Informationen über interessante Miet- bzw. Kaufobjekte zu erlangen, empfiehl es sich, einen so genannten „Agent Immobilier“ - es handelt sich um einen staatlich zugelassenen Makler mit vorgeschriebener Ausbildung, der eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen und eine Garantiesumme hinterlegt haben muss- zu kontaktieren. Weitere Besonderheit in Frankreich ist, dass auch die französischen Notare makeln. Es gibt auch Grundstückshändler, die ohne Zulassung tätig sind und die in eigenem Namen gekaufte Immobilien weiterverkaufen. Die Vermittlungsprovision beträgt circa 5 %, kann aber auch höher ausfallen, letztendlich Verhandlungssache.

Zum Anfang des Artikels: Geschäftsräume in Frankreich

Achtung: bei dieser Fassung fehlen alle Fussnoten und Verweise auf diese. Die vollständige Fassung als PDF Datei