Suche von Geschäftsräumen in Frankreich - Dauerhaftes Mietverhältnis

II.) Dauerhaftes Mietverhältnis

Wer sich dauerhaft in Frankreich niederlassen möchte, kann entweder die in Frankreich sehr unternehmerfreundlich ausgerichtete Geschäftsraummiete abschließen oder sich sogar dafür entscheiden, Eigentum zu erwerben. Die Geschäftsraummiete bietet miet- und steuerrechtlich nicht zu unterschätzende Vorteile.

weiter lesen ...

1.) Geschäftsraummiete

Wie bereits in der Einleitung dargestellt, sind Kaufleute, die Räume zu geschäftlichen Zwecken nutzen, besonders geschützt. Geschäftsraummieten („baux commercial“) unterliegen einer Reihe zwingend anwendbarer gesetzlicher Regeln zum Schutz des Mieters. Die Bestimmungen wurden ursprünglich speziell für die Miete für Verkaufsräumen entwickelt, um Mieter davor zu schützen, dass sich der Vermieter mit Ablauf eines Mietvertrages den über die Mietzeit vom Mieter erarbeiteten und mit Geschäftsadressen verbundenen Bekanntheitsgrad und Kundenstamm („fonds de commerce“) dadurch wirtschaftlich aneignete, in dem er nach Ablauf des Mietvertrages ein Konkurrenzunternehmen eröffnete oder die Verkaufsräume an einen Konkurrenten zu einem höherem Mietzins vermietete.  

Regelungen zur Geschäftsraummiete sind vorwiegend in dem für Kaufleute anwendbaren „Code de Commerce“ enthalten.  Eine Geschäftsraummiete kann insofern nur von einem Kaufmann (d.h. einer Person, die Handelsgeschäfte betreibt), der in das Handelsregister eingetragen ist, abgeschlossen werden, wenn er seine geschäftlichen Tätigkeiten von diesem Geschäftsraum aus betreibt.  Mieter ist somit jede natürliche oder juristische inländische oder ausländische Person, die in dem Handelsregister eingetragen ist und ein kaufmännischer Geschäftsbetrieb unterhält. Ein kaufmännischer Geschäftsbetrieb liegt vor, wenn regelmäßig Handelsgeschäfte, wie z.B. der Kauf und Verkauf von beweglichen Wirtschaftsgütern durch den Kaufmann, Maklergeschäfte, Bankgeschäfte, etc vorgenommen werden.  

Auch handwerkliche Tätigkeiten fallen in den Bereich der Handelsgeschäfte, womit Handwerker ebenfalls einen Geschäftsraummietvertrag abschließen können. Sie müssen sodann in die Handwerksrolle eingetragen sein.

Rechtsanwälte, Ärzte und andere „Freiberufler“ können keine Geschäftsraummiete, dafür aber eine für freiberufliche Tätigkeit konzipierten Mietvertrag abschließen.

Vorschriften zur Geschäftsraummiete finden nur auf bereits errichtete Gebäude Anwendung. Gebäude und Räume, die z.B. als Lagerräume nur mittelbar unternehmerisch genutzt werden, unterfallen nur dann der Geschäftsraummiete, wenn ohne ihre Verfügbarkeit die Ausübung des Geschäftsbetriebes insgesamt in Frage steht und dem Vermieter der Nutzungszusammenhang mit dem an anderer Stelle betriebenen Unternehmen entweder positiv bekannt oder ihm bekannt sein müsste.  Der Kaufmann kann in einem abgegrenzten Teilbereich des Geschäftsraumes privat wohnen. Wenn die Vertragsparteien von Anfang an den Mietvertrag zeitlich auf maximal zwei Jahre begrenzen oder nur kurzfristige -saisonal bedingte- Mietverträge abschließen, fällt dieser Mietvertrag nicht in den Schutzbereich des „Code de Commerce“.  Sollte hingegen der Geschäftsherr nach Ablauf der zwei Jahre in dem Geschäftsraum verbleiben, sind die Regelungen über die Geschäftsraummiete anwendbar.

2.) Vertragsschluss

Der Mietvertrag wird zwischen dem Eigentümer und dem Mieter geschlossen. Bei der Vermietung von gewerblich genutzten Gebäuden und Räumen kann der Vermieter in der Regel für eine Umsatzsteuerpflicht mit der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs optieren.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt zu übergeben und für einen gebrauchsbereiten ungestörten Zustand zu sorgen. Hierunter fallen notwendige Reparaturen, soweit es sich um keine Schönheitsreparaturen, die in der Regel der Mieter beseitigen muss, handelt. Der Mieter hat mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen und fristgerecht die Miete zu entrichten. Darüber hinaus ist der Mieter zur Vornahme der notwendigen Erhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Der Mietvertrag wird in der Regel schriftlich abgeschlossen, obwohl gesetzlich eine Formvorschrift nicht eingehalten werden muss. Wie in Deutschland „bricht Kauf die Miete nicht“ d.h. der Mieter behält das Recht, das Mietobjekt weiter zu nutzen, obwohl der Vermieter und Eigentümer die Immobilie an einen Dritten veräußert hat. Dem neuen Eigentümer kann das Mietnutzungsrecht aber nur entgegengehalten werden, wenn der Mietvertrag entweder notariell beurkundet oder der Finanzverwaltung vorgelegt wurde.

Grundsätzlich kann bei einer Geschäftsraummiete eine Untervermietung nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter dies gestattet.  Der Kaufmann kann in den Geschäftsräumen die bestimmten, oft vertraglich vereinbarten Geschäfte und artverwandte Geschäfte ausüben, wenn er hiervon seinen Vermieter frühzeitig in Kenntnis setzt.  Liegt ein artfremdes Geschäft vor, bedarf es der Zustimmung des Vermieters.  Der Vermieter kann innerhalb von zwei Monaten der Ausführung der Geschäfte widersprechen, wenn seiner Meinung nach die Geschäfte artfremd und nicht artverwandt sind. Widerspricht er nicht, gilt seine Zustimmung als erteilt. Er hat sodann einen finanziellen Ausgleichsanspruch. Unter bestimmten Umständen muss der Vermieter der artfremden Tätigkeit zustimmen (z.B. wenn geschäftsbedingt notwendig) Hiervon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Die Abgrenzung, ob ein noch artverwandtes oder bereits ein artfremdes Geschäft vorliegt ist einzelfallbezogen vorzunehmen.

Hinsichtlich der Miethöhe gilt das Prinzip der Privatautonomie. So können die Vertragspartner selbst entscheiden, wie hoch der Mietzins ausfallen soll. Es ist davon auszugehen, dass der Mietzins standortgebunden ist und um einiges höher liegt als bei Privatmieten. Auch kommt es vor, dass eine einmalige Bezugszahlung für das gemietete Objekt vertraglich vereinbart wird. Die Veränderung der Mietzinshöhe kann entweder vertraglich an Preisindizes gebunden werden oder alle drei Jahre von den Vertragspartnern selbst bestimmt werden, um die Mietzinshöhe der Marktpreisentwicklung anzupassen.  Entgegenstehende Vertragsklauseln sind unwirksam.

3.) Vertragslaufzeit

Im Vergleich zur normalen Mietverhältnissen gilt bei der Geschäftsraummiete, dass grundsätzlich alle Verträge eine Mindestlaufzeit von neun Jahren haben und hiervon auch nicht durch Parteivereinbarung abgewichen werden kann.  Dies stellt hingegen keine echte Bindungsfrist dar, weil der Mieter alle drei Jahre mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten und unter bestimmten Voraussetzungen auch der Vermieter noch vor Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen können. Die Vertragsparteien können hinsichtlich der Kündigungsfristen und den Kündigungsvoraussetzungen vertragliche Abweichungen von den Regelungen des „Code de Commerce“ treffen. Das Kündigungsschreiben ist schriftlich zu erstellen und durch den Gerichtsvollzieher zuzustellen. Dem Vermieter steht ein entsprechendes, jeweils nach Ablauf von drei Jahren bestehendes Kündigungsrecht nur unter der Voraussetzung zu, bestimmte Baumaßnahmen (z.B. Renovierungsarbeiten oder Abriss) durchzuführen. Er hat dem Mieter sodann eine Entschädigungszahlung zu leisten, auf die er in dem Kündigungsschreiben hinzuweisen hat.  Die Höhe der Entschädigung bemisst sich nach dem Wert des verloren gegangenen Kundenstammes, der in Frankreich einen finanziellen Wert hat zuzüglich der Umzugs- und Transaktionskosten für die Wiederbeschaffung eines gleichwertigen Kundenstammes, wenn er dem Mieter nicht ein gleichwertiges Mietobjekt anbietet.  Für diesen Fall hat der Vermieter dem Mieter nur die Umzugskosten und des aufgrund des Umzugs erlittenen Vermögensschaden zu erstatten.

Bei einer hinreichend schwerwiegenden Vertragsverletzung (wiederholter Zahlungsverzug, nicht genehmigte Untervermietung, etc.) des Mieters hat der Vermieter ein Recht auf außerordentliche Kündigung, ohne dass- wie bei einer ordentlichen Kündigung- ein Entschädigungsanspruch des Mieters entsteht. Diese ist, wenn vertraglich nichts anderes vorgesehen wurde, in der Regel gerichtlich durchzusetzen. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist ferner, dass der Vermieter den Mieter zuvor schriftlich und mit förmlicher Zustellung zur Abhilfe innerhalb einer Frist von einem Monat aufgefordert hat, die Vertragsverletzung einzustellen.  Der Mieter kann die Kündigung abwenden, wenn er innerhalb der gesetzten Frist oder einer durch das Gericht dem Mieter gewährten Frist die Erfüllung seiner Vertragspflichten nachweist.

4.) Mietende

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit kann der Mieter von dem Vermieter entweder den Abschluss eines neuen, ebenfalls auf mindestens neun Jahre befristeten Mietvertrages verlangen oder Zahlung einer Entschädigung für den durch die Beendigung des Vertrages erlittenen Vermögensschaden (verlorener Kundenstamm, Umzugskosten und Transaktionskosten für die Wiederbeschaffung eines gleichwertigen Kundenstammes). Ohne schriftliche Kündigung, die sechs Monate vor dem Vertragsende erfolgen und einen Hinweis auf Entschädigungszahlung enthalten muss, verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung einer ortsüblichen Kündigungsfrist gekündigt werden.  Bei der Vereinbarung einer neuen Geschäftsraummiete wird in der Regel ein neuer Mietzins vereinbart.

Bei freiberuflich genutzten Mietobjekten ist die Mindestlaufzeit auf sechs Jahre beschränkt. Der Mieter kann jedoch den Vertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Der Vermieter kann zum Ende der Laufzeit den Vertrag ohne besonderen Grund und insbesondere ohne Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung an den Mieter ebenfalls mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Erfolgt zum Laufzeitende weder eine Kündigung des Mieters noch des Vermieters, verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend für weitere sechs Jahre.

Nächster Teil: Immobilienleasing in Frankreich
Zum Anfang des Artikels: gewerbliche Immobilen in Frankreich