Immobilien-Fragen

Nicht auf Sand, sondern auf gute Grundlagen bauen!“

Ein Fragen- und Antwortkatalog zum Thema „Immobilien, Hauskauf, Bau, Verkauf und Immobilienrecht in Frankreich“

Von Oliver Kirner

Friedrich Sieburg, Frankreichkenner, aber nicht unbedingt ein Frankreichliebhaber, schrieb vor einem halben Jahrhundert: " Frankreich ist eine Art von Modellandschaft, gleichsam aus dem Musterkoffer Gottes geholt, ein Jahrmarkt des sinnvoll waltenden Schöpfers, der nach ihr Tausende von anderen Naturen hat herstellen lassen. Hier sind die Originale, die Typen; das übrige Europa ist die Serie".

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Deshalb werden in Frankreich die verschiedensten Geschmäcker befriedigt, sicherlich auch heute noch: Genießer, Unternehmer, Naturfreund oder Pionier? Verlassen Sie gerne die ausgetretenen Pfade oder setzen Sie lieber auf Nummer Sicher? Was könnte für Ihre Immobilie in Frage kommen?

Schickis

Als mondäner Bonvivant orientieren Sie sich nach der Côte d'Azur. Die beginnt westlich von Cannes und endet in Menton. Nur hier finden Sie das berühmte Mikroklima. Zwar wurde der Küstenstreifen während der letzten Jahrzehnte dicht bebaut, interkommunale Städteplanung war unbekannt, dafür heute Probleme in den Bereichen Transport, Abfallwirtschaft und Grünzonen. Franzosen kritisieren, es sei hier wie in Paris, nur ohne Metro. Aufgrund ihres internationalen Rufs wird die Côte immer eine begehrte Lage für einige "happy few" bleiben.

Provençalen:

An der provenzalischen Küste Richtung St. Tropez ist das Klima ausgeprägter, die Winter sind kälter, die Sommer heißer, dazwischen ein wenig Mistral - nicht ganz so "doux" also wie an der Côte, wenn auch nicht richtig rauh! Wer lieber auf die Geschäftigkeit der Küste verzichtet, wird sich im Hinterland, l'Arrière Pays wohl fühlen. In den Alpes Niçoises, der Haute-Provence, Maures und Esterel herrschen Ruhe und Natur. Preisniveau und Einbruchsgefahr sinken gegenüber der Küste. Andererseits gefährden häufige Waldbrände die verstreuten Behausungen, obwohl der Staat jährlich satte 700 Millionen Francs zur Brandbekämpfung ausgibt.

West-Provençalen:

Eine Alternative zur Provence findet sich im Périgord Noir im Département Dordogne. Gediegene Nachbarschaft in ländlicher Umgebung, mehrsprachige Speisekarten, hohe Preise. Die Briten haben hier als erste die landschaftlichen und klimatischen Reize entdeckt, besser "wiederentdeckt", hatten sie die Ecke doch bereits im Hundertjährigen Krieg unter der Fuchtel, und seit den siebziger Jahren heftig investiert. Englischsprachige Lokalzeitungen und eigene Sportligen zeugen von der Größe ihrer Gemeinde.. Der große Nachteil des Périgord gegenüber der Provence: die um 5 Stunden längere Anfahrt.

Immobilienavantgardisten:

Ein völlig anderer Markt in der benachbarten Provinz Quercy. Mit Trockenstein ummauerte Kleinparzellen und die in den Tälern liegenden Badeflüsse unterbrechen die hügelige Waldlandschaft. Ein Eldorado für Immobilienavantgardisten! Makler führen ihre Kunden in Kleinwagen und auf engsten Straßen zu den Objekten. Die renovierungsbedürftigen Steinhäuser gehören Landwirten im Ruhestand oder Leuten, die in die Beschäftigungsbecken abwanderten. Sie sollten hier indes schon ein wenig französisch sprechen oder sich sonst gut verständlich machen können, um Suche, Kauf und Aufbau der Immobilie durchzuführen.

Pioniere:

Noch mehr Pioniergeist müssen Sie in der Auvergne mitbringen, hier können oft nicht mal Makler bei der Suche helfen. Im Département Cantal, mit 5700 Quadratkilometern mehr als doppelt so groß wie das Saarland, arbeiten insgesamt nur fünf FNAIM Makler, davon vier in Aurillac. Hier springen die örtlichen Notare in die Lücke, um nebenberuflich zu vermitteln. Seien Sie auf menschenleere, bewaldete Vulkanlandschaften und rüdes Klima gefasst und lenken Sie Ihre Suche auf wuchtige Dorfhäuser aus Basalt und Granit mit 10Ar Garten ab 180.000 Francs.

Pfiffige:

Gute Chancen für Pfiffige bringt der Bau der A75, der gebührenfreien Autobahn durch das Zentralmassiv, die Clermont-Ferrand mit Béziers und dem Mittelmeer verbindet. Den negativ besetzten Begriff Autobahn dürfen Sie in diesem Fall ruhig positiv interpretieren, da die Strecke auf vorhandenen Straßen zur Tagesreise ausartet und bei schlechter Witterung überhaupt nicht zu bewältigen wäre. 320 der 340km langen Hochtrasse sind bereits fertiggestellt und erschließen äußerst attraktive Provinzen, die seit Jahrzehnten ausbluten. Die hinterlassenen Immobilien bleiben von Käufern bisher nur wegen ihrer Unerreichbarkeit vernachlässigt. Der daniederliegende Markt wird mit den zukünftigen Touristenströmen belebter. Gönnen Sie sich bei Ihrer nächsten Reise in den Süden die Fahrt ab Clermont über St. Flour Richtung Montpellier, auch wenn Baustellen Sie noch am schnellen Fortkommen hindern. Sie durchqueren interessante Gebiete wie das Aubrac, die Tarnschluchten, die Hochebenen über Millau, die Cévennen und das Hinterland des Languedoc.

Winzer:

Ambitionen als Winzer? Wappnen Sie Ihr Budget, wenn Sie sich fürs Bordelais entscheiden! Reiche Privatleute zahlen gewaltige Summen: 2 Millionen Euro (François Pinault für Château Latour, ca. 13 Millionen Euro pro Hektar), 4 Millionen Euro (Alain Wertheimer für Château Rausan-Segla, eine Millionen Francs pro Hektar). Kaum Rebstückangebote im Elsaß oder in Burgund. Wir bieten zur Zeit einen AOC Corbières mit Meersicht auf 50 Hektar für knapp eine Million Euros.

Landwirte:

Viehzüchter sind am besten in den Pyrenäen, Cevennen, Montagne Noire oder dem Limousin aufgehoben. Berglagen als strukturschwache Gebiete öffnen zusätzliche Subventionshähne. Denken Sie jedoch daran, daß Betriebe unter 80 Großvieheinheiten kaum rentabel arbeiten. Nebenerwerbsquellen bieten in diesem Fall der Grüne Tourismus (ferme auberge, gîte, camping rural etc.), der in Frankreich gefördert wird. Im Bereich Feldfrucht empfehlen sich Gascogne und Armagnac. Auch hier gilt: je größer, desto rentabler! Sie benötigen 100ha SAU (Nutzfläche) bei Hektarpreisen zwischen 15.000 und 35.000 Francs (jetzt etwa zwei bis sieben Tausend Euro) um als Bauer Erfolg zu haben. Hobby- und biologische Landwirtschaften befinden sich ebenfalls in diesen Gebieten, da durch Flurbereinigung und Betriebsvergrößerungen viele Resthöfe entstanden, die heute rein privat oder alternativ genutzt werden. Die zahlreichen deutschsprachigen Makler im Gers sorgen auch dafür, daß sich immer mehr Landsleute niederlassen und erleichtern so den gesellschaftlichen Anschluß. Man achte aber auf die Gefahr der "Ghettobildung" in den schwachbesiedelten Landgemeinden.

Reiter:

Wenn Sie Pferde halten, gehen Sie auf mittlere Gehöfte mit komfortablen Wohnungen zwischen 5 und 50 ha. Im Lauragais oder um Albi gibt es solche ab 800.000 Francs (jetzt etwa 120 000 Euro). Im Idealfall finden Sie Nachbarn, die Heu und Stroh vor Ort erzeugen. Achten Sie auf intakte Infrastruktur, die modernen Landwirte entfernen illegal gerne die alten Wege, um ihre Anbaufläche zu vergrößern, so daß Ausritte schwierig werden. Erkundigen Sie sich auch nach der Höhe des Solidarbeitrages an die landwirtschaftliche Genossenschaftskasse (MSA), der alle Grundbesitzer unterliegen.

Aktive:

Sind Sie aktiver Unternehmer oder Berufstätiger? Verfolgen Sie das Ziel, jetzt zu kaufen, das Objekt nach eigenen Wünschen auszugestalten, um es dann in den nächsten Jahren immer öfter zu nutzen, die Pendelfrequenz zu erhöhen und nach einigen Jahren ganz davon zu profitieren? Dann handeln Sie wie ein Franzose, der sich im Süden niederläßt und hier die weitere Peripherie der Großstädte sucht, ein vielleicht 10 Jahre altes Phänomen namens rurbanisation. Abgeschiedene, ländliche oder von der Landflucht betroffene Gebiete fallen aus. Sie brauchen Infrastruktur, internationale Flughäfen (in Ihrem Fall mit Direktflügen nach Deutschland und der Schweiz) und ein ordentliches Kulturangebot. Drei Städte kommen in Frage: Montpellier, Bordeaux und die größte, Toulouse. Investieren Sie hinter dem zweiten Gürtel der Vorstädte, in maximal 45 Minuten Entfernung zum Zentrum. Hier haben Sie die Schlafstädte hinter sich gelassen und befinden sich bereits in den ersten Lebensbecken mit eigenen Versorgungseinrichtungen (Fachärzte, Schulen, Märkte). Versuchen Sie, die Grenze des Radius auszumachen, den Pendler in die Metropole gerade noch akzeptieren und suchen Sie 5 Minuten weiter entfernt. Sie stellen fest: die Preise purzeln. Kaufen Sie charaktervolle Häuser mit altem Baumbestand! In einigen Jahren wird die Stadtauswärtsbewegung Ihren Standort eingeholt haben und in diesem Falle wird Ihre Frankreichimmobilie sogar ihren Wert steigern, nicht nur eine Investition in Lebensqualität also, sondern - und das ist bei Auslandsimmobilien die Ausnahme - auch eine finanzielle. Ein bis zwei Millionen Francs (heute etwa 120 000 bis 140 000 Euro) sind ein gutes Budget für so ein Vorhaben.

Pendler:

Sofern Sie keinen Wert auf südliches Klima legen, dafür lieber Deutsch reden, empfiehlt sich die lothringische Mosel. Beruflich Aktive schätzen die gute Erreichbarkeit von Saarbrücken, Karlsruhe und Straßburg. Das südliche Elsaß zwischen Mühlhausen/Mulhouse und Belfort liegt im Einflußbereich Basels und seiner kaufkräftigen Klientel. Versuchen Sie, auch die ungesunde Rheinebene und die östlichen Vogesenhänge zu meiden, wo starke deutsch-schweizerische Präsenz zu defensiven Reaktionen bei den Elsässern führt. Bevorzugen Sie die welschen Hänge über dem Kamm, da erwarten Sie auch anständige Preise (ab 750.000 Francs bzw. 110 000 Euro für einen Hof mit 1ha Grund).

Totalaussteiger:

Dem frankophilen Totalaussteiger bleibt zusätzlich die Wahl der Inseln: Korsika, die karibischen Guadeloupe und Martinique und der wohl schönsten Überseebesitzung, Réunion im indischen Ozean. In diesen "ultraperipheren EU-Regionen" können Sie mit Euros bezahlen, Ihre Telefonkarte in funktionierende Telekomnetze schieben und den Brüsseler Subventionstopf für Ihre Ziegenzucht im Urwald anzapfen. Vive l'Europe!

Billige Objekte ohne Komfort:

Im westlichen Zentralmassiv, der östlichen Charente, dem westlichen Burgund und in der Ariège findet sich noch das alte Steinhäuschen mit Garten für den Preis eines Golf GTI. Achtung, keines der Objekte wird jedoch über moderne Zentralheizung, Mischbatterien oder Bio-Dämmisolierung verfügen. Folgekosten sind abzusehen !

Mieten:

Die großen Unternehmen helfen ihren Arbeitnehmern bei der Wohnungssuche. Das hilft, denn der französische Mieterschutz scheint noch strenger als der deutsche zu sein, so dass es relativ schwierig ist, eine Wohnung als Mieter zu bekommen. Grundvoraussetzung in 90% der Verträge ist ein gesichertes Nettomonatseinkommen von 300% der Miete.

Grundstücke, Bevölkerungsstruktur, Kosten und Statistik:

Bezüglich der Grundstückspreise stehen weniger Menschen mehr Grund und Boden zur Verfügung. Das Land ist um die Hälfte größer und hat 40% weniger Einwohner als Deutschland. Die Bevölkerungsdichte beläuft sich auf 101 Einwohner pro Quadratkilometer gegenüber 223 Einwohner pro Quadratkilometer in Deutschland. Zudem ballt sich ein Fünftel der Bevölkerung Frankreichs auf 1/50 der Fläche im Pariser Becken. So bieten die Provinzen - vor allem die südlichen - noch mehr Lebensraum und günstige Grundstücke; statistisch verfügt jeder Südfranzose über mehr als 2ha. Die Grunderwerbsteuern belaufen sich inzwischen auf 4,89%, sie beliefen sich bis auf 18,6% bis vor zwei Jahren.

Der Notar verlangt circa 1,5%, der Makler zwischen 5% und 10%. Die Nachfolgekosten, gerade für Wasser, Abwasser, Müll und Grundsteuer liegen ausserhalb der Metropolen weit unter den deutschen Verhältnissen. Es gibt allerdings eine Wohnsteuer, eine Art Versteuerung der Eigenmiete, deren kommunale Hebesätze oft willkürlich hoch sind.

10 goldene Regeln beim Immobilienkauf:

Immobiliengeschäfte verlaufen in Frankreich in einem engen gesetzlichen Rahmen. Der Käuferschutz hat Priorität. Notare sind öffentliche Amtspersonen. Makler unterliegen strengen Auflagen und heißen nach staatlicher Zulassung agent immobilier; die carte professionnelle weist sie als solche aus. Kaufinteressenten verlangen diesen grünen Ausweis. Sonstige „Objektbetreuer“, gerne Landsleute, sind oft zwar kumpelhaft, arbeiten aber unfachmännisch und illegal.

Ausgangspunkt für jede Transaktion ist der Vorvertrag. Er kann privatschriftlich geschlossen werden und bindet beide Parteien. Allerdings sollte ein Fachmann, agent immobilier oder Notar, eingeschaltet werden, das kostet die Parteien im Normalfall nichts.

Der Vorvertrag wird dem Notar eingereicht. Tauchen bei der Prüfung Ungereimtheiten auf, kann der Käufer zurücktreten und bekommt auch seine Sicherheitszahlung von 10% zurück, die er vorher auf ein Treuhandkonto überwiesen hat (und nicht in Privathände). Solche Rücktrittsrechte gibt es auf Grund von auflösenden Bedingungen, den conditions suspensives.

Der Notar haftet dafür, Objekte frei von Hypothekenbelastungen zu übertragen. Er garantiert die Eigentumsverhältnisse. Er bringt öffentliche Baumaßnahmen in Erfahrung, die das Grundstück berühren. Vorkaufsberechtigte wie Gemeinde, Pächter oder SAFER, die landwirtschaftliche Raumplanungsbehörde, müssen ihm den Verzicht auf ihr Recht bestätigen. Nur wenn keine dieser auflösenden Bedingungen eintritt, bestellt der Notar zur Akte.

Eine weitere wichtige auflösende Bedingung ist der Kreditnehmerschutz. Der Gesetzgeber räumt dem Käufer im Falle einer Kreditabsage ein Rücktrittsrecht ein. Falls der Käufer fremdfinanziert, bedeutet das für ihn einen optimalen Schutz. Der Verkäufer jedoch findet diese Klausel lästig, da das Objekt für den Käufer reserviert bleibt, bis die Bank sich entscheidet. Verwehrt die Bank den Kredit, geht der Verkäufer leer aus und hat während der Wartezeit vielleicht die schönste Verkaufssaison verpasst. Vielen Verkäufern ist es etwas wert, dieses Risiko auszuschalten. Wer es sich leisten kann, sollte deshalb mit Erspartem kaufen oder ein Haus in der Heimat beleihen – der Verkäufer wird dies nicht selten mit einem erheblichen Preisnachlass entgelten.

Grunderwerbssteuer beläuft sich in Frankreich auf 4,8%. Steuermindernd wirken sich die mobilen Einrichtungsgegenstände aus, die im Kaufpreis mit verhandelt wurden (Kücheneinrichtung, Rasenmäher, Poolabdeckung etc.). Eine Liste dieser „Möbel“ gehört in den Anhang des Vorvertrages. Auf die ermittelte Summe spart der Käufer die Grunderwerbssteuer. Nichtdeklarierte Teilzahlungen helfen ebenfalls Steuern sparen, sind jedoch illegal und bergen ziemliche Gefahren vor allem während des Transports und der Übergabe des Bargeldes.

Vorsicht, laufende Steuern! Die Vorjahresbescheide sollten unbedingt eingesehen werden. Die Grundsteuer (impôt foncier) wird zeitanteilig (pro rata temporis) mit dem Voreigentümer verrechnet, die Wohnsteuer (taxe d’habitation) entrichtet derjenige, der am 1. Januar im Haus lebte. Die Grundsteuer steigt derzeit mancherorts, weil in etlichen Gemeinden die Müllabfuhr Kosten aufwendig modernisiert und dieser Posten mit der Grundsteuer erhoben wird.

Der Käufer hat Notarwahl und sollte dies auch nutzen! Er kann durchaus einen zweisprachigen elsässischen oder deutsch-französischen Notar benennen, selbst wenn er ein Haus in Südfrankreich ersteht. Besteht der Verkäufer auf seinen eigenen Notar, kann er ihn hinzuziehen. Daraus entstehen dem Käufer keine Mehrkosten, die Notare teilen sich die Gebühren.

Überweisungen des Kaufpreises erfolgen immer auf das Konto des federführenden Notars; Schecks müssen immer von einer Bank, auf den Notar und in Euro ausgestellt sein. Ein Vergleich der Konditionen für die Geldtransfers lohnt sich. Die Kriterien Umtauschkurs, Überweisungsgebühren und Überweisungsdauer sind zu prüfen. Schnell und günstig arbeitet die Postbank.

Für den in Frankreich befindlichen Besitz gilt französisches Erbrecht. Fehlt ein Testament, begünstigt dieses die Nachkommen und Vorfahren gegenüber dem überlebenden Eheteil. In Abwesenheit eines Testamentes erbt der Eheteil nämlich nur 1/4 des Nießbrauchs der Immobilie vom Erblasser. Die Kinder oder die Eltern des Verstorbenen erben 3/4 des Nießbrauchs und das gesamte „nackte“ Eigentum! Eheleute sollten deshalb gleich beim Kauf ein gegenseitiges Testament aufsetzen. Die Hinterlegung des auf Deutsch verfassten Manuskripts durch den französischen Notar kostet rund 500 Francs (jetzt etwa 100 Euro).

Oliver Kirner, Diplom Kaufmann, Absolvent der Grande Ecole in Paris. Oliver Kirner ist deutsch-französischer Immobilienkaufmann (www.villafrance.com). Oliver Kirner ist Autor mehrerer internationaler Presseartikel zum o.g. Thema, sowie des Sachbuchratgebers „Frankreichimmobilien“ (Informationen und Praxiswissen für Käufer, Verkäufer und Besitzer), erschienen im Verlag „Deutsche Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilien“, Freiburg. ISBN: 3-9805252-2-8.